Para que isso não aconteça é preciso entender como funciona o reajuste das parcelas. 

Neste artigo apresentaremos como é feito o cálculo e o reajuste das parcelas do financiamento, de acordo com cada uma das taxas. 

O que é o financiamento imobiliário? E o que acontece se não conseguir pagar o imóvel

O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo, no qual o banco fornece o valor necessário para a compra do imóvel e o comprador devolve o montante emprestado ao longo de um determinado período.

Cada parcela do financiamento pode ser dividida em três partes diferentes:

• Valor da dívida ou amortização;
• Juros;
• Seguros e taxas.

Amortização

A amortização da dívida corresponde à parcela que devolverá o recurso que foi pego emprestado ao banco. Portanto, quanto maior for esse montante na parcela, menor será o saldo devedor — que se baseia no valor que ainda deve ser quitado junto à instituição financeira.

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Juros 

Para compensar ao banco ceder crédito, ele deve cobrar uma taxa sobre o dinheiro emprestado. Essa tarifa é conhecida como juros, que é outro fator que compõem as parcelas e também um dos principais fatores que influenciam nos custos totais de um financiamento imobiliário.

Os juros que compõem as parcelas são referentes ao valor que se paga pelo empréstimo do montante que o comprador não quitou à vista e opta por financiar. Funciona como um “aluguel”: pagamos um valor determinado pelo “aluguel” do dinheiro que emprestamos.

A taxa de juros para os financiamentos imobiliários normalmente variam entre 9% e 12% e é somente cobrada após a entrega do imóvel.

Seguros e taxas

As taxas e seguros é a terceira e última parte que compõe as parcelas do financiamento feito. Cada instituição financeira tem suas próprias taxas, sendo que o seu valor é influenciado por vários fatores, como o montante do contrato, a renda familiar, o histórico com o banco e, até mesmo, a idade do cliente. É preciso saber que quanto maior for o risco para o banco, maiores serão os juros cobrados.

Os custos operacionais cobrirão os gastos administrativos e de manutenção do serviço prestado. Já o valor do seguro corresponde ao pagamento pelo trabalho, cujo objetivo é proporcionar mais segurança ao tomador de crédito e ao banco, visto que ele cobre morte e invalidez do titular do financiamento e danos físicos no imóvel.

Índices usados no reajuste das parcelas

Agora que já sabemos o que é o financiamento e a composição das parcelas, podemos entender outro fator determinante para os ajustes nos juros, que são os índices de reajustes. 

É importante entender que correção monetária e juros do financiamento são componentes diferentes do contrato. O primeiro refere-se a atualização dos valores, um ajuste necessário em virtude das oscilações econômicas pelas quais o Brasil passa. Já os juros, referem-se ao pagamento que é feito pelo empréstimo, remunerando o banco.

Conheça os dois índices mais comuns atualmente:

Taxa Referencial 

A TR (Taxa Referencial) é o índice que corrige o saldo devedor das contas da poupança e contas vinculadas ao FGTS. 

Esse índice é o mais utilizado pelos bancos junto às parcelas do financiamento. Seu valor é definido todo mês pelo Banco Central de acordo com a remuneração média das aplicações bancárias. É a referência para reajustes na caderneta de poupança e de diversos tipos de contrato e dívida, inclusive financiamentos imobiliários. 

IPCA 

Desde 2019, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil passaram a oferecer financiamentos imobiliários atrelados ao IPCA (Índice de preços no consumidor). Este índice, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é considerado a inflação oficial do Brasil.

Com isso, todas as alterações em movimentações financeiras são avaliadas e medidas, podendo se entender qual a melhor e de que forma deve-se ser investido e aplicado.

O IPCA também auxilia na fixação dos valores das parcelas em financiamentos, já que entende e pondera qual foi a variação do mercado, podendo até mesmo tornar o preço mais acessível.

Afinal, como é feito o cálculo de reajuste das parcelas?

Para calcular o valor dos juros em uma das parcelas, faça as contas:

Se a taxa de juros que consta em seu contrato é de 9% ao ano, para saber a taxa mensal, dividimos 9 por 12. Portanto, serão juros mensais de 0,75%.

Imaginemos que o saldo devedor em aberto é de R$ 200 mil. O valor dos juros na correspondente prestação mensal será: R$ 200 mil x 0,0075 (o equivalente em decimais ao percentual da taxa). Portanto, são R$ 1500 de juros na parcela.

É importante lembrar que a maioria das operações de financiamento imobiliário designa no contrato um índice de correção (Taxa Referencial ou IPCA). Nesses casos, o saldo devedor será mensalmente atualizado, multiplicado por esses índices.

Se você ainda possui dificuldade para fazer esses cálculos, alguns bancos disponibilizam os simuladores, assim você conseguirá verificar tudo de forma mais detalhada e sem muito trabalho. 

Não consegue pagar o financiamento imobiliário? Veja o que acontece! 

Se mesmo após entender como funcionam os reajustes mensais e anuais do financiamento você não consegue pagar o financiamento do imóvel, fique despreocupado que há outra alternativa que é a devolução.  Sim, é possível fazer a devolução do imóvel mesmo que sejam lotes. Porém, essa prática não é nem um pouco vantajosa, isso porque ao fazer a devolução o vendedor poderá reter até 25% do valor pago, e tudo isso embasado na lei. 

Por isso, é preciso fazer um planejamento financeiro antes de entrar em um financiamento de longo prazo. Agora que você possui informações de como esses cálculos de reajustes são feitos, você conseguirá se organizar melhor para comprar o seu imóvel tão sonhado. Quer saber como funcionam os pagamentos dos nossos lotes? Fale conosco no contato@mouraleite.com.br ou acesse www.mouraleite.com.br/empreendimentos e conheça nossos projetos.